Auswirkungen des BGH-Urteils
Seit dem Urteil des BGH v. 4.12.2009, in dem dieser der Abrechnung der Instandhaltungsrücklage auf Basis des Soll-Betrags einen Riegel vorgeschoben hat, ist das Thema Instandhaltungsrücklage in aller Munde. Nachdem sich die Diskussion nach dem Urteil hauptsächlich um die richtige Darstellung in der Jahresabrechnung gedreht hat, soll die Instandhaltungsrücklage hier jenseits der Abrechnungsproblematik betrachtet werden.
Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Dies ist im Gesetz - § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG - ausdrücklich normiert, wobei das Gesetz von „Instandhaltungsrückstellung" spricht. In der Verwaltungspraxis, zunehmend auch in Literatur und Rechtsprechung, hat sich der synonym verwendete Begriff Instandhaltungsrücklage durchgesetzt, da dieser dem Eigenkapitalcharakter des Rücklagevermögens besser gerecht wird.
Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage ist regelmäßig die einzige Form der Eigenkapitalbildung einer WEG. Sie stellt einen Ansparvorgang für periodisch auftretenden größeren Instandhaltungsaufwand dar. Indem kontinuierlich Vermögen gebildet wird, soll gewährleistet werden, dass Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden können, ohne dass es zu plötzlich auftretenden größeren finanziellen Belastungen der einzelnen Eigentümer kommt.
Reicht die Rücklage nicht aus, muss zur Finanzierung solcher Maßnahmen eine Sonderumlage erhoben werden. Da die Sonderumlage i.d.R. kurzfristig erhoben wird, erhöht sich das Risiko von Zahlungsausfällen bei einzelnen Eigentümern.
Zweckbindung
Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden, d. h. sie darf nur für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verwendet werden. Die Zweckbindung tritt bereits mit Zahlung ein, d. h. der Anteil der monatlichen Hausgeldzahlungen, der auf die Rücklage entfällt, ist mit Gutschrift auf dem WEG-Konto zweckgebunden. Diese Zweckbindung darf der Verwalter zur Liquiditätsdeckung nur mit einem Beschluss durchbrechen. Soll zur Finanzierung laufender Aufwendungen auf die Rücklage zurückgegriffen werden (z. B. zu Jahresbeginn, wenn die Beiträge für Versicherungen usw. fällig werden), bedarf es daher eines Beschlusses der Eigentümer, der den Verwalter ermächtigt, für eine bestimmte Zeit auf einen bestimmten Anteil der Rücklage zurückzugreifen. Ein solcher Ermächtigungsbeschluss sollte jährlich neu gefasst werden, da noch nicht geklärt ist, ob hier ein einmaliger Beschluss mit Dauerwirkung möglich ist.
Verzinsliche Anlage
Zwar entscheiden die Wohnungseigentümer über die Art der Geldanlage durch Beschluss. Liegt ein solcher jedoch nicht vor, ist der Verwalter zur zinsgünstigen Anlage der Mittel verpflichtet. Die zeitliche Struktur der Geldanlage sollte dabei der mittelfristigen Investitions- und Finanzplanung angepasst werden.